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虹口区156街坊房屋征收与补偿方案（征求意见稿）——上海动拆迁律师方燕

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虹口区156街坊房屋征收与补偿方案（征求意见稿）

经市相关部门和区人民政府共同确认，虹口区156街坊已被列入我区旧城区改建房屋征收范围。本地块被征收人、公有房屋承租人的改建意愿征询已于2018年7月19日通过，同意在本地块实施旧城区改建征收的被征收人、公有房屋承租人为99.75%。根据相关规定，区人民政府将对本地块作出房屋征收决定。

为使本地块征收补偿工作依法有序进行，根据房屋征收与补偿相关规定，结合本区实际，拟定本地块房屋征收补偿方案如下：
一、房屋征收与补偿的法律和政策依据
（一）国有土地上房屋征收与补偿条例 (国务院令第590号)；
（二）关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房﹝2011﹞77号）；
（三）上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（上海市人民政府令第71号）；
（四）上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发﹝2017﹞86号）；
（五）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发﹝2012﹞24号，经沪府办发﹝2017﹞17号延期至2019年3月31日）；
（六）关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发﹝2012﹞73号，经沪府发﹝2017﹞30号延期至2022年6月30日）；
（七）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征﹝2012﹞9号，经沪建法规﹝2016﹞664号延期至2021年6月30日）；
（八）其他相关法律法规和规范性文件。
二、房屋征收的目的
由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对基础设施落后地段进行旧城区改建的需要。
三、房屋征收的范围
东至梧州路、南至周家嘴路、西至沙泾路、北至弄地（具体地址另行公布）。
四、征收补偿主体及计户标准
（一）征收主体
上海市虹口区人民政府。
（二）征收部门
上海市虹口区住房保障和房屋管理局。
（三）被征收人
指被征收房屋的所有权人。
（四）公有房屋承租人
指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。
（五）计户标准
以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户。
（六）货币单位
本方案中的货币单位均为人民币。
五、被征收房屋类型和建筑面积认定
（一）房屋类型的认定
以公房管理资料记载的房屋类型为准。
（二）居住房屋建筑面积的认定
1、公有居住房屋建筑面积的认定
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数换算成建筑面积： 

租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。仅承租一个居住部位且为阁楼，如阁楼最高处的高度低于1.2米（含）的，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
换算建筑面积的基数为租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
2、私有居住房屋建筑面积的认定
对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
（三）非居住房屋界定及建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定
（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋。
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，认定为非居住房屋。
（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
（4）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准改为非居住用途的，认定为非居住房屋。
（5）原始设计为居住房屋，未经房屋行政管理部门批准改为非居住用途，但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，不认定为非居住房屋。
（6）市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、私有非居住房屋建筑面积的认定
有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。
3、公有非居住房屋建筑面积的认定
签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为非居住用途或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为准。记载的非居住建筑面积未按房屋类型换算系数标准换算的，按房屋类型换算系数标准换算。
说明：本方案所称的建筑面积，除有特别规定外，均指按本条办法认定的建筑面积。
六、被征收房屋的价值补偿
（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：
1、私有居住房屋
对被征收人的价值补偿款为：评估价格×100%＋价格补贴。
2、公有居住房屋
对被征收人的价值补偿款为：评估价格×20%；
对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格×80%＋价格补贴。
本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。经区人民政府决定，每证补贴面积为15㎡建筑面积。
【注解】：
评估价格＝被征收居住房屋的房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积（如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布。被征收居住房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响）。
价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收居住房屋建筑面积
套型面积补贴＝评估均价×补贴面积
本地块价格补贴系数为30%；评估均价另行公告。
（二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：
1、市场评估价格
（1）私有非居住房屋
对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×100%。
（2）公有非居住房屋
对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×20%；
对公有房屋承租人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×80%。
2、停产停业损失补偿
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按以下公式进行补偿：
停产停业损失补偿＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收非居住房屋建筑面积。
七、不予认定建筑面积的残值补偿
按规定不予认定建筑面积的部分，给予残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。不予认定建筑面积按以下规定给予残值补偿： 
（一）以下情形的不予认定建筑面积，经公示后，以居住房屋评估单价乘以残值补偿面积给予残值补偿（没有居住建筑面积的，以本地块居住房屋评估均价乘以残值补偿面积给予残值补偿）：
1、房地产权证中有记载但不计入建筑面积的部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；
2、租用公房凭证中有记载但不记载为独用租赁部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；
3、未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等。
上述情形有面积记载的以记载的面积作为残值补偿面积，没有记载的以实际丈量结果作为残值补偿面积。上述情形中涉及的阁楼，按照高度分别计算残值补偿面积：高度在1.7米以上的部分，按照实际丈量结果作为残值补偿面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的1/2作为残值补偿面积；高度在1.2米以下的部分，不计算残值补偿面积。
（二）其余不予认定建筑面积，按实测面积乘以600元/㎡给予残值补偿。
说明：对于无上述情形，或有上述情形但不按上述规定计算残值补偿的，给予每证40,000元的补偿。
八、居住困难户的优先保障
被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困难户的保障补贴时，应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算。
折算公式为：被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数
保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收房屋补偿金额。
符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。
本地块的折算单价为19,000元/㎡。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人可以向区住房保障机构提出居住困难审核申请，提供相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件。区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。
区住房保障中心按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障中心在15日内进行核查和公布。
对没有可比性的特殊居住困难户，由被征收房屋所在街道办事处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组进行评议，并将结果在征收范围内公示，公示期为15日。
居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴，按照《细则》规定，属于被征收人所有，或公有房屋承租人及其共同居住人共有。
九、用于产权调换的房源及购买办法
产权调换房源及购买办法见《虹口区156街坊产权调换房屋选购办法》。
十、签约搬迁补贴办法（被征收人、公有房屋承租人为企事业单位的除外）
（一）临时安置费补贴
1、选择购买的产权调换房屋为期房的，被征收户、公有房屋承租户自行过渡。自办理被征收房屋交房手续之日起至房屋征收部门通知产权调换房屋交房日止（按月统计），按被征收居住房屋建筑面积给予每月80元/㎡的临时安置费补贴，每月补贴低于4,000元/证的，按4,000元/证计。如因故未能在约定的期限内交付房屋的，在原有基础上增发临时安置费，凡超过期限3个月以内（含）的，增发50％；超过期限3个月以上的，增发100％。
2、凡在签约期内或签约期结束后一个月内签约并搬迁的，给予3个月临时安置费补贴，计算标准同上。
（二）居住房屋各类补贴
1、居住房屋装潢补贴
被征收居住房屋按500元/㎡建筑面积给予装潢补贴。
被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补贴需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补贴。
经评估的，以评估结果进行补贴，不再按500元/㎡建筑面积的标准进行补贴。
2、居住房屋搬迁费
以被征收居住房屋建筑面积为基准，补贴15元/㎡；低于700元/证的，按700元/证计。
3、居住房屋家用设施移装费
电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装费按2,000元/证计。
4、均衡实物安置补贴         
征收居住房屋的，对选择全货币补偿的被征收户、公有房屋承租户，按17,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积的标准给予均衡实物安置补贴。不足580,000元/证的，按580,000元/证计。
（三）非居住房屋其他补偿及自购房补贴
1、非居住房屋其他补偿
对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予2,500元/㎡的补偿，低于100,000元/证的，按100,000元/证计。
2、非居住房屋自购房补贴
被征收房屋为居非兼用房屋（指既有居住部位，又有非居住部位）的，给予非居住房屋自购房补贴150,000元/证，同时按照非居住部位建筑面积，给予10,000元/㎡的补贴。
被征收房屋全部为非居住房屋的，底层部位给予28,000元/㎡的补贴；其余部位给予18,000元/㎡的补贴。
十一、签约搬迁奖励办法（被征收人、公有房屋承租人为企事业单位的除外）
签约期内本地块签约率达到85%、补偿协议生效的，对在签约期内签约并在规定时间搬迁的被征收户、公有房屋承租户给予以下奖励：
（一）居住房屋奖励标准
1、居住房屋签约面积奖
以被征收居住房屋建筑面积为基准，奖励1,000元/㎡。
2、签约比例奖
签约期内签约率达到85%的，对在签约期内签约的奖励120,000元/证。
签约期内签约率达到90%的，对在签约期内签约的再增加奖励20,000元/证。
签约期内，签约率达到90%以后，签约率每增加1%，对在签约期内签约的再增加奖励6,000元/证。
签约期内，签约率达到95%以后，签约率每增加1%，对在签约期内签约的再增加奖励10,000元/证。
说明：
（1）签约期结束后，在区人民政府作出补偿决定前签约的，不享受上述签约比例奖，仅给予奖励60,000元/证。
（2）签约后未在签约期结束后60天内搬迁交房的，不享受上述签约比例奖，仅给予奖励60,000元/证。
3、按期搬迁奖
对在签约期内签约并在规定时间搬迁的，奖励20,000元/证。另免费为签约的被征收户、公有房屋承租户提供搬场车一次。
4、早签早搬加奖
对在签约期开始之日起第一个月内签约并在规定时间搬迁的，奖励90,000元/证；第二个月签约并在规定时间搬迁的，奖励70,000元/证。
说明：上述搬迁奖励在被征收人、公有房屋承租人搬迁并办理被征收房屋移交手续后按本方案规定结算。
5、特殊面积签约搬迁奖
不成套公房中，在租赁凭证上有记载且缴纳租金的独用灶间、独用卫生间，对签约并在规定时间搬迁的被征收人、公有房屋承租人以居住房屋评估单价乘以记载的面积给予奖励；没有记载面积的，以居住房屋评估单价乘以实际丈量结果给予奖励。被征收房屋无居住建筑面积的，以本地块居住房屋评估均价作为评估单价给予奖励。
说明：特殊面积签约搬迁奖与残值补偿条款中规定的40,000元/证不兼得。
6、居住房屋签约搬迁证照奖
在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所正常经营并领取工商营业执照，但未经房屋管理部门批准居住房屋改变为非居住用途，不认定为非居住房屋。被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的，给予150,000元/证奖励。
7、签约搬迁计息奖
签约期内签约并在规定时间搬迁的，以上征收补偿、补贴、奖励款项均以银行同期半年期贷款年利率的标准计息（具体以区人民政府公告为准）；签约期第一天签约的计息天数为100天，签约期第二天签约的计息天数为99天，签约期第三天签约的计息天数为98天，依次类推至签约期最后一天。签约期结束后不再享受签约搬迁计息奖。
8、户口迁移奖
被征收房屋内户口全部迁移后，被征收人、公有房屋承租人应在选购的产权调换房屋全部交房后六个月内，凭身份证明、户口迁移等相关证明材料到征收事务所领取户口迁移奖10,000元/证，逾期不再办理。
（二）非居住房屋奖励标准
1、非居住房屋签约面积奖
以被征收非居住房屋建筑面积为基准，奖励5,000元/㎡。
2、非居住房屋签约证照奖
被征收非居住房屋内办理了营业执照并继续有效的，给予每证奖励100,000元。
3、签约比例奖
同居住房屋奖励标准。有居住部位的不再享受。
4、按期搬迁奖
同居住房屋奖励标准。有居住部位的不再享受。
5、早签早搬加奖
同居住房屋奖励标准。有居住部位的不再享受。
6、签约搬迁计息奖
同居住房屋奖励标准。
(三)居非兼用房屋奖励标准
居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项奖励，按证计算的奖励不重复计算。
说明：区人民政府作出补偿决定，或司法强制执行的，被征收人、公有房屋承租人不享受本条（一）至（三）项奖励。
十二、其他事项
（一）关于房屋征收评估
被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值（除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外），由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构通过协商、投票或摇号等方式确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。 
(二)关于补偿协议签订主体、签约期限、生效条件、履约约定等
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人应按照本补偿方案签订补偿协议。
1、签订补偿协议的主体
（1）私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体；产权人死亡的，由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。
（2）公有房屋由其承租人作为补偿协议签订主体。公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议的签订主体按以下方法确定：
①公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
②公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
③房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
（3）补偿协议签订主体确定后，应由签订主体本人签订补偿协议；确因特殊情况本人不能签订的，可以委托他人签订，但必须提供委托和被委托双方签名盖章的书面委托书或办理公证的委托文书。
（4）当事人提交虚假证明材料或委托书，导致补偿错误造成损失的，有关当事人应承担法律责任。
2、补偿协议的签约期限
本地块签约期限：2个月（具体起始时间另行公告）。
3、补偿协议的生效条件
签约期限内，本地块签约户数达到本地块总户数的85%时，补偿协议生效。签约期限内，本地块签约户数未达到本地块总户数的85%的，本地块房屋征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。
4、补偿协议的履行
补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼要求继续履行。
被征收户、公有房屋承租户未按期搬迁，经房屋征收部门书面通知催告仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门也可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止。
（三）达不成补偿协议的处理办法
1、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，或经行政复议或行政诉讼维持补偿决定的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（四）关于搬迁
被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议或补偿决定规定的搬迁期限内完成搬迁，并负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。
（五）关于费用的结算与发放
补偿协议生效后，被征收人、公有房屋承租人在搬离被征收房屋后应自行缴清水、电、煤、房租等相关费用，并及时办理被征收房屋移交手续。
房屋征收部门按补偿协议约定的时限进行结算（选择产权调换房屋的房款一并结算）并支付补偿款。
（六）征收实施单位
本地块征收实施单位为上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司。
（七）企事业单位非居住房屋的征收补偿
本地块房屋征收范围内，产权人或公有房屋承租人为单位的工厂、办公楼、商铺、公共设施等非居住房屋的征收补偿标准见《虹口区156街坊企事业单位非居住房屋征收补偿办法》。

上海市虹口区人民政府

2018年8月28日

（内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）

本文摘要：虹口区156街坊房屋征收与补偿方案,房屋征收,房屋动迁,砖头费,房屋征收补偿款,房屋价值补偿款,评估价格,价格补贴,套型面积补贴,承租人,共同居住人,产权人,产权调换房屋,安置房,上海动迁律师方燕,上海动拆迁专业律,上海拆迁律师

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