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未经产权人同意签订的房屋买卖合同，是无效合同吗？——上海房产律师方燕

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未经产权人同意签订的房屋买卖合同，是无效合同吗？

      近日代理了一起房屋买卖合同纠纷，合同签订后，卖家因为房价上涨，拒绝履行合同，买家便提起诉讼，要求卖家继续履行合同。庭审中，卖家抗辩，房子是夫妻双方共有的，卖房是妻子擅自所为，没有经过丈夫的同意，房屋买卖合同是无效的。

      没有经过产权人同意签订的房屋买卖合同，真的是无效的吗？

      2008年物权法出台以前，许多法院都认为无权处分的合同是无效合同。但物权法出台后，明确规定了“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此，没有经过产权人同意而签订的房屋买卖合同，仍然是有效合同。上述案例中，卖家抗辩合同无效，是不能成立的。

      那么，合同无效和合同有效，法律后果上有什么不同呢？两者区别很大。如果房屋买卖合同是无效的，买家就不能要求卖家继续履行合同、办理产权过户手续，只能要求卖家返还购房款。但如果房屋买卖合同是有效的，买家可以要求卖家继续履行合同，将产权过户到自己名下。即便合同无法继续履行，买家也可以要求卖家返还购房款、赔偿自己的损失，该损失包括因房价上涨而给买家造成的损失。

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