方燕律师网

动迁中非居住部分价值补偿款的分配原则

动迁中，经常会遇到居非兼用的房屋，有居非兼用的公房，也有居非兼用的私房。按照目前上海的动迁政策，征收居非兼用的房屋，应当按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。因此，在动迁协议中，房屋居住部分价值补偿款和非居住部分价值补偿款分别计算并列明。由于非居住部分属经营性房屋，其市场价值必定高于居住部分。因此，非居住部分的评估单价会远高于居住部分。那么，非居住部分的价值补偿款应该如何分配呢？

正是基于非居住部分的价值中既包括了房屋的原始价值，也包括房屋因经营功能而增加的价值，故非居住部分的价值补偿款应当在房屋的所有权人（适用于居非兼用的私房）和经营人之间分配，或者在房屋的使用权人（适用于居非兼用的公房）和经营人之间分配。分配原则为房屋的原始价值归所有权人或使用权人，因经营功能而增加的房屋价值归经营人。一般情况下，利用房屋经营的人是该房屋的承租人、使用人或共有人。因此，在分配非居住部分价值补偿款时，利用房屋经营的承租人（或同住人、共有人）可以多分，但该经营人无权主张全部的非居住部分价值补偿款。