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轨道交通十五号线天山路站基地征收补偿方案1

一、征收与补偿的法律和政策依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）

3、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发〔2012〕24号）

4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）

5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）

6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市〔2013〕7号）

7、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发〔2012〕73号）

8、《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》（沪府办发〔2014〕13号）

9、其他相关法规和规范性文件

二、征收目的

为了促进社会发展，完善城市交通基础建设，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该地块。

三、新建工程征收范围

轨道交通十五号线天山路站建设用地规划实施范围。具体门牌号码：天山路680弄：7号、8号、9号、10号、11号、13号、14号、15号、16号，天山支路39弄：32号、34号、36号、38号、40号、42号，天山路700弄：1号、2号、3号，古北路373弄：7号、8号、9号，天山路700弄4号、5号，天山路710号，古北路218-258号双号，古北路270号，古北路314号（现见古北路288号），古北路373弄9号1层、379号1层、383号，古北路385临，天山路680弄12号、12-1临、12-2临、12-3临，天山路680弄16-1临，天山路700弄1-1临、1-2临，天山路700弄4-1临、4-2临～4-5临、4-6临等。

四、被征收房屋建筑面积的认定办法

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

五、关于非居住房屋的认定

1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

4、原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

5、非居住房屋建筑面积的认定：

经有关部门批准居住房屋改变为非居住用途的，按批准的营业面积认定；

在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，按登记的营业面积认定。无法确定营业面积的，按被征收房屋建筑面积的50%认定。

六、征收与补偿计户标准

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。   

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

七、补偿方式、标准和计算方法

1、补偿方式：

（1）货币补偿

（2）房屋产权调换：被征收人、公有房屋承租人可用货币补偿金额购买基地提供的产权房。

2、本基地补贴系数标准为：30% 

3、本基地套型补贴面积

   独立成套独用居住房屋：每证补贴12平方米建筑面积。

   非成套独用居住房屋：每证补贴15平方米建筑面积。

   4、被征收房屋的补偿金额

（1）私有居住房屋：

被征收居住房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

（2）公有居住房屋：

公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80% +价格补贴+套型面积补贴；

执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋被征收人的补偿金额为：评估价格×20%。

（3）非居住房屋：

私有非居住房屋：被征收非居住房屋补偿金额=评估价格×100%；

公有非居住房屋：公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%；

执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋被征收人的补偿金额为：评估价格×20%；

停产停业补偿=评估价格×10%。

（4）评估价格、价格补贴、套型面积补贴计算公式：

评估价格：

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积

被征收房屋的房地产市场评估单价低于本基地评估均价的，被征收房屋的房地产市场评估单价按本基地评估均价计算

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

价格补贴：

价格补贴=本基地评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积

套型面积补贴：

套型面积补贴=本基地评估均价×套型补贴面积

（5）居住困难户的优先保障

    按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。

　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向住房保障机构提出申请，并提供相关证明材料。符合条件的困难户由住房保障机构核查并公示。

本基地折算单价：19000元/平方米