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静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收补偿方案1（征求意见稿）——上海动拆迁律师方燕

一、房屋征收与补偿的法律依据

1、国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年国务院令第590号）

2、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2011年上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）

3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》（沪府办发[2012]24号）、上海市人民政府办公厅延长《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》有效期的通知（沪府办发〔2017〕17号）

4、关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见（沪房管规范征〔2012〕9号）、上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知（沪建法规〔2016〕664号）

5、上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知（沪府办发〔2014〕13号）

6、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号）

7、关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知（沪房管规范市〔2013〕7号）

8、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的<上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定>的通知》（沪府发〔2012〕73号）、上海市人民政府关于延长《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》有效期的通知（沪府发〔2017〕30号）

9、其他相关法规和规范性文件

二、房屋征收的目的

由政府依照本市有关城乡规划规定，对危房集中、基础设施落后等地段组织实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该国有土地上的房屋。

三、房屋征收的范围

（一）四至范围：东至光华坊小区、南至永兴路、西至永兴小马路、北至上海口琴总厂。

（二）具体门牌号：永兴路605-607号（单）、615号、641号-663号（单）、649弄全部，永兴小马路87号-99号（单）

四、征收补偿协议主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征〔2013〕9号）文件执行。

房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可书面或公证委托书委托代表签约。订立书面委托的，委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。

五、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

公有直管空置房屋由授权经营管理单位负责清退占用房屋人员搬出原址并交出空房。

六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

（一）被征收房屋类型的认定

房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房〔90〕规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市〔2003〕141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

（二）被征收居住房屋建筑面积的认定

1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。但高度在1.2米以下且属于唯一承租部位的阁楼，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积。

租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：

（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。对无法确定具体建造年代的，根据实地丈量的建筑面积为准，实地丈量的建筑面积大于土地使用权证记载的占地面积与3的乘积的，按土地使用权证记载的占地面积与3的乘积计算该私有居住房屋的建筑面积。

3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。

（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定

1、非居住房屋的界定标准：

（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；

（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；

在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：

（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。

（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。

（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。

（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。）

（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在本基地范围内予以公示。

（6）经工商部门核定的非居住房屋进行现场测量的，实际经营饭店、旅馆的被征收房屋，可按实际经营部位认定非居范围；其他情况，原则上按照被征收房屋底层部位认定非居范围。

3、被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定：

被征收公有房屋因市或区（县）房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。

七、协议生效及履行

作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到90%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。

本基地设签约期三个月，签约期具体时间另行公告。

征收补偿协议签订之后，被征收人、公有房屋承租人应当依约履行搬迁义务，若协议签订之日在基地集中搬迁之前的，搬迁期限自集中搬迁之日起30天内；若协议签订之日在基地集中搬迁之后的，搬迁期限自协议签订之日起30天内。（基地集中搬迁开始时间详见公告）

被征收人、公有房屋承租人在约定的搬迁期限内不履行搬迁义务，经征收部门书面催告后，仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止。

八、房屋征收补偿方式

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。

征收企事业单位的房屋以货币补偿为主。由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋和执行政府规定租金标准的私有出租的房屋，被征收人以货币补偿为主。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。

九、征收居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准

（一）征收私有居住房屋：

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。（以下标准相同）

被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖励金额为12平方米乘以评估均价。

（二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

（三）征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。

（四）征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋：

征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。

（五）居住困难户的优先保障

1、居住困难户的申请和审核：

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房（经济适用住房）的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。

2、居住困难户的保障补贴：

按照本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数；

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。

被征收居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租:×80%）+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴

经区人民政府认定本基地折算单价为          元/平方米（建筑面积）。

（六）居住房屋的装潢补偿：

1、被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按300元/平方米建筑面积给予装潢补偿；被征收房屋属于成套独用工房的，按800元/平方米建筑面积给予装潢补偿。

2、被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补偿需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补偿。不再按照以上第（1）项的标准进行装潢补偿。

（七）不予认定建筑面积的建筑物残值补偿

1、房屋类型为旧里、新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台、天井、高度在1.2米以下（不含）的阁楼，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补偿。

2、房屋类型为旧里、新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补偿。

注：上述给予残值补偿的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补偿。

3、公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的阁楼和私有房屋房地产权证“附记”部分记载的阁楼，高度在1.7米以上的，按照记载面积乘以评估均价计算残值补偿；高度在1.2~1.7米（含1.2米和1.7米）的，按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补偿；高度在1.2米以下的，按照记载面积乘以1000元/平方米计算残值补偿。

4、房屋调查机构实地丈量的私有居住房屋，三层以上部位（不含三层），按照实际建筑面积乘以1000元/平方米计算残值补偿。

5、其他不予认定建筑面积的情形或者无其他不予认定建筑面积的，另行给予5万元/证的残值补偿。

（八）搬场、家用设施移装补贴

1、搬场补贴：15元／平方米×被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元／证发放。

2、家用设施移装费补贴：

（1）电话移装费每台140元（凭账单）；

（2）管道煤气移装费用每户200元（凭账单）；

（3）热水器拆装每台300元（凭账单）；

（4）有线电视移装费每户300元（凭收据）；

（5）空调拆装费每台400元（凭发票）；

（6）宽带移装费每号140元（凭发票）；

（7）由供电部门批准安装并由被征收人、房屋租赁人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。

上述家用设施移装费补贴合计低于2500元／证的，按2500元／证计算；合计高于2500元／证的，按实计算。