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静安区115街坊旧城区改建项目 房屋征收补偿方案 （征求意见稿）2——上海动拆迁律师方燕

（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。无法确定具体建造年份的，根据实地丈量的建筑面积为准，但最多不超过土地使用权证记载的占地面积与实际层数的乘积（实际层数大于3层的，按3层计算）。

3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补贴，但经认定为违法建筑的不予补偿。

（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定

1、非居住房屋的界定标准：

（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；

（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（3）不动产权证（房地产权证）书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；

在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：

（1）有不动产权证（房地产权证）的，以不动产权证（房地产权证）记载的非居住用途的建筑面积为准。

（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。

（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。

（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。）

（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在本基地范围内予以公示。

（6）经工商部门核定的非居住房屋进行现场测量的，实际经营饭店、旅馆的被征收房屋，可按实际经营部位认定非居范围；其他情况，原则上按照被征收房屋底层部位认定非居范围。

3、被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定：

被征收公有房屋因市或区（县）房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。

七、协议生效及履行

作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到90%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。

本基地设签约期三个月，签约期具体时间另行公告。

征收补偿协议签订之后，被征收人、公有房屋承租人应当依约履行搬迁义务，若协议签订之日在基地集中搬迁之前的，搬迁期限自集中搬迁之日起30天内；若协议签订之日在基地集中搬迁之后的，搬迁期限自协议签订之日起30天内。（基地集中搬迁开始时间详见公告）

被征收人、公有房屋承租人在约定的搬迁期限内不履行搬迁义务，经征收部门书面催告后，仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止。

八、房屋征收补偿方式

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。

征收企事业单位的房屋《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》规定办理。由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋和执行政府规定租金标准的私有出租的房屋，被征收人以货币补偿为主。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。

九、征收居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准

（一）征收私有居住房屋：

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的不动产权证（房地产权证）、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。（以下标准相同）

被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖励金额为12平方米乘以评估均价。

（二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

（三）征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。

（四）征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋：

征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。

（五）居住困难户的优先保障

1、居住困难户的申请和审核：

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房（经济适用住房）的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。

2、居住困难户的保障补贴：

按照本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数；

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。

被征收居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租:×80%）+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴

经区人民政府认定本基地折算单价为元/平方米（建筑面积）。

（六）居住房屋的补贴标准

1、装潢补贴：

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按300元/平方米建筑面积给予装潢补贴；被征收房屋属于成套独用工房的，按800元/平方米建筑面积给予装潢补贴。

被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补贴需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补偿。不再按照以上标准进行装潢补贴。

2、建筑面积的残值补贴：

（1）房屋类型为旧里、新里、“两万户”新工房、独立住宅的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台、天井、高度在1.2米以下（不含）的阁楼，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补贴。

注：上述给予残值补贴的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补贴。

（2）公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的阁楼和私有房屋不动产权证（房地产权证）“附记”部分记载的阁楼，高度在1.7米以上的，按照记载面积乘以评估均价计算残值补贴；高度在1.2~1.7米（含1.2米和1.7米）的，按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补贴；高度在1.2米以下的，按照记载面积乘以2000元/平方米计算残值补贴。

（3）经房屋调查机构实地丈量的私有居住房屋，实地丈量的建筑面积超出土地使用权证记载的占地面积与实际层数的乘积的部分，给予2000元/平方米的残值补贴。即计算公式为：（实地丈量的建筑面积－土地证记载占地面积×实际层数）×2000元/平方米，其中实际层数>3层的，按3层计算。

3、搬场、家用设施移装补贴：

（1）搬场补贴：15元／平方米×被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元／证发放。

（2）家用设施移装费补贴：

①电话移装费每台140元（凭账单）；

②管道煤气移装费用每户200元（凭账单）；

③热水器拆装每台300元（凭账单）；

④有线电视移装费每户300元（凭收据）；

⑤空调拆装费每台400元（凭发票）；

⑥宽带移装费每号140元（凭发票）；

⑦由供电部门批准安装并由被征收人、公房承租人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。

上述家用设施移装费补贴，若被征收人、公房承租人无法提供对应凭据或合计低于2500元／证的，按2500元／证计算；合计高于2500元／证的，根据对应凭据按实计算。

4、临时安置费补贴：

（1）被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为：

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每月临时安置费=60元/㎡×被征收房屋建筑面积；

被征收房屋属于成套独用工房的，每月临时安置费=90元/㎡×被征收房屋建筑面积；

按上述公式计算后，每证临时安置费不足4500元/月的，按4500元/月计算。

（2）过渡期限：

自被征收人、公有房屋承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费，未满一个月的按一个月计算。

（3）被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，再增加搬家费补贴一次。

（4）所选购的产权调换房屋如因房屋征收部门原因未能在约定的期限内交付房屋的，征收人将在原有基础上增发临时安置费，凡超过期限3个月以内（含）的，按每月临时安置费增发50%；超过期限3个月以上的，按每月临时安置费增发100%。如因被征收人、房屋承租人原因未按约定办理进户手续的，不增发临时安置费。

（5）过渡方式：自行过渡。

临时安置费不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

5、均衡实物安置补贴：

被征收人、公有房屋承租人选择非实物安置协议，可根据被征收居住房屋建筑面积给予每平方米2.2万元的均衡实物安置补贴，每证均衡实物安置补贴低于70万元的，按70万元计算。

在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费补贴，补贴标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的，则不给予过渡费补贴。

（七）居住房屋的奖励标准

1、签约奖励：

签约期内，对签订征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，每证可获得以下奖励：

（1）征收签约奖励：

①签约期内

在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期满之日，基地签约率达到90%（含90%）的，按38万元/证给予签约奖励；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。

②签约期后

签约期之后签订房屋征收补偿协议的，按30万元/证给予签约奖励；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。

（2）居民签约率奖励：

在签约期之内签约，至签约期止，居民的签约率在90%—95%（不含90%），每增加1%，给予1万元/证的协议签约奖。

在签约期之内签约，至签约期止，居民的签约率在95%—98%（不含95%），每增加1%，给予2万元/证的协议签约奖。

在签约期之内签约，至签约期止，居民的签约率在98%以上（不含98%），每增加1%，给予4.5万/证的协议签约奖。

特别说明：居民签约率=已签约居民证数÷基地居民总证数×100%，签约率若为90.99%，未达到增加1%，奖励不增加，签约率若为91.00%，增加了1%，奖励增加1万元/证，以此类推。

（3）早签多得益奖励：

凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签订协议的日期享受早签多得益奖励，基数为每证5万元，自签约期第十天后每天递减300元。

计算公式为：

早签多得益奖励＝5万元－300元/天×签约启动之日第十天至实际签约日的天数。

2、搬迁奖励：

（1）搬迁奖：

在征收补偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励，每证10万元。另每户免费提供市内搬场车一车次。对签订非实物安置协议的被征收人、公房房屋承租人，自搬离原址之日起一年内，被征收房屋内户口全部迁移的；或者签订实物安置协议，选择产权调换房屋全部交房后一年内，被征收房屋内户口全部迁移的，凭身份证明、户口迁移等相关证明材料，每证再增加2万元。

（2）提前搬迁加奖：

在“搬迁奖励”项基础上，在签约期第一个月之内签约的，并在协议生效后且十五天内提前搬迁的，按每证奖励18万元。

在签约期第二个月到签约期结束前签约，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励15万元。

（3）签约期内签约搬迁的利息奖励：

征收居住房屋（居民）、非居住房屋（个体工商户）的被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的，以被征收房屋价值补偿金额（居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格）、居住困难户保障补贴（如有）、各类补贴、奖励的总额为基数（但不包括居民签约率奖励、搬迁奖、提前搬迁加奖、非居住搬迁奖励、过渡费补贴、临时安置费补贴、限定选房补贴），按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准，从签约之日起至签约期届满之日止进行计息。（具体计算办法见基地公告）

搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。

注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。