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静安区115街坊旧城区改建项目 房屋征收补偿方案 （征求意见稿）3——上海动拆迁律师方燕

（八）除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的被征收人不享受本条款的（六）至（七）各类补贴、各类奖励。

十、征收居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准

本条仅适用于两种情形：居非兼用的非居住部分的补偿、补贴及奖励的计算标准；个体工商户的非居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准。

（一）非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按以下公式计算补偿金额：

公有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80％。

私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。

（二）停产停业损失补偿：

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。

（三）居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的补贴标准

1、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴：

对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补贴，每证低于30万元的，可按30万元计算。

2、执照补贴：

对持有合法有效的个体工商户营业执照（必须注册在被征收房屋内）的，在约定期限内办理注销手续后，按房屋产权证或公房租赁凭证给予30万元/证补贴。

（四）居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的奖励标准

1、签约奖励：

（1）签约期内

被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予10000元/平方米的协议签约奖励，每证低于55万元的，可按55万元计算。

（2）签约期后

被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予8000元/平方米的协议签约奖励，每证低于40万元的，可按40万元计算。

2、搬迁奖励：

被征收人、房屋承租人自协议生效之日起15天内搬出原址交出空房的，可按证给予12万元/证的奖励。居非兼用的非居住部分按证不重复计算。

非居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。

注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。

（五）居非兼用房屋的计算：

征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择非实物安置的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算非实物安置款，合并后的非实物安置款为该房屋的补偿金额。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的非实物安置款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当按照上述合并后的非实物安置款进行折算。

折算公式为：（被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额）÷折算单价÷居住困难人数；

保障补贴=折算单价×居住困难人数×22平方米－（被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额）。

被征收非居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租:×80%）

（六）征收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算上述各项奖励。

只有非居住部分，没有居住部分的全非居（个体工商户），在签约期内签订房屋征收补偿协议的，增加签约奖励18万元；在签约期之后签订房屋征收补偿协议的，增加签约奖励14万元。

（七）除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第（三）款第2至3条以及第（四）款的各类补贴、各类奖励。

十一、征收非居住房屋（个人或单位）的补偿、补贴及奖励的计算标准

本条适用于除第十条以外的其他类型非居住房屋的个人或单位，房屋用途为非居住，包括但不限于营业、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公、工业、教育等。

（一）非居住房屋（个人或单位）建筑面积和用途的处理

1、非居住房屋的建筑面积，一般以不动产权证（房地产权证）记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补贴。

2、非居住房屋的用途，按照不动产权证（房地产权证）记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的，不得按照改变后的用途进行补偿。

（二）征收非居住房屋（个人或单位），按以下公式计算补偿金额

不动产权的非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积

公有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80%

（三）停产停业损失补偿

因征收非居住房屋（个人或单位）造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。具体计算公式为：被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×10%

个人或单位认为其停产停业损失超过上述规定标准的，由评估机构对个人或单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合个人或单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据个人或单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后，个人或单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。

个人或单位对评估结果有异议的，可以按照《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

（四）征收非居住房屋（个人或单位）的补贴标准

1、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴：

对被征收非居住房屋（个人或单位）内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补贴，每证低于12万元的，可按12万元计算。

个人或单位认为其装潢补贴、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其进行评估，并按照评估结果予以补贴。

2、建筑物的残值补贴：

对被征收房屋未经登记且未经规划土地部门批准建造的建筑物，未经认定为违法建筑的，按该建筑物实际建筑面积给予1000元/平方米的残值补贴。

（五）征收非居住房屋（个人或单位）的奖励标准

1、签约奖励

（1）签约期内

非居住房屋（个人或单位）的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的5%计算签约奖励，每证低于20万元的，可按20万元计算。

（2）签约期后

非居住房屋（个人或单位）的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的3%计算签约奖励，每证低于15万元的，可按15万元计算。

2、搬迁奖励

非居住房屋（个人或单位）的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议约定的搬迁期限内搬出原址交出空房的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的10%计算搬迁奖励，每证低于30万元的，可按30万元计算。

特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。

注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。

（六）除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第（四）款第2条以及第（五）款的各类补贴、各类奖励。

十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法

详见《静安区115街坊旧城区改建项目房屋征收产权调换房屋选购办法》。

十三、房屋征收评估机构选定

本基地经房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则投票决定评估机构为：

十四、补偿决定

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，以及被征收人、公有房屋承租人因未履行搬迁义务，由房屋征收部门解除补偿协议的，由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。

十五、补偿决定的司法强制执行

被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十六、受委托的房屋征收事务所名称

上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司

十七、其他事项

1、被征收人、公有房屋承租人应当如实提供文书送达地址。因提供或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未能及时告知征收部门、被征收人、公有房屋承租人或其指定的代理人拒绝签收，将自行承担由此可能产生的法律后果。

2、征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由征收人负责通知。

3、签约当事人选择货币化补偿方式的，签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》；选择购买基地提供配套商品房的签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。

4、本基地按规定在公示栏公示征收补偿工作的有关事项。

5、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。