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杨浦区86街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案——上海动迁专业律师方燕

尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：

您的房屋因旧城区改建的需要已列入本次房屋征收范围：杨树浦路1375-1435号（单号）、1391弄全部、1423弄全部、1541弄全部、1551号、眉州路1-51号（单号），广州路140号。（具体门牌号详见基地公示栏）。

上述房屋征收范围已经上海市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局和杨浦区旧改部门共同确认，旧城区改建的项目已列入我区2018年国民经济和社会发展计划。

房屋征收工作由房屋征收部门一一上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，委托上海市杨浦第二房屋征收服务事务所承担房屋征收与补偿的具体工作。

为使房屋征收工作依法有序进行，现将房屋征收政策、法规及房屋征收补偿的有关事项以书面形式告知如下：

一、本次房屋征收适用的主要政策法律法规依据

（一）《中华人民共和国物权法》第四十二条；

（二）国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

（三）上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称：《细则》）；

（四）沪府办发[2012]24号《上海市人民政府办公厅转发住房保障房屋管理局关于贯彻执行＜上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则＞若干意见的通知》；

（五）沪府办发[2017]17号《上海市人民政府办公厅延长＜关于贯彻执行（上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则）的若干意见＞有效期的通知》；

（六）市房管局沪房管规范征[2012]9号《关于贯彻执行＜上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则＞若干具体问题的意见》（以下简称：《意见》）；

（七）沪建法规[2016]664号《上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知》

（八）本市市、区相关法规、规章和规范性文件

二、有关房屋征收补偿主要事项的说明

（一）征收补偿协议主体的确定

房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人可以书面授权委托1-2名代理人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租货合同所载明的承租人为准。

本方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户。

（二）关于房屋征收的房屋评估机构选定及评估时点

　　被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的市场价值（本市对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外），由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　被征收房屋和用于产权调换房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日（2018年6月27日）。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收都门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

（三）房屋类型的认定

以公房管理资料记载的房屋类型为准。

（四）关于被征收房屋建筑面积的认定

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准，相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

在2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

(五)关于非居住房屋的认定

1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

4、原始设计为居住房屋，经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

(六)房屋征收补偿协议生效或停止征收的条件

被征收人、公有房屋承租人在规定签约期限内（2018年7月28日至2018年10月27日止），与房屋征收部门签订“房屋征收补偿协议书”的户数达到本次房屋征收总户数 85%以上(含 85%)的，则已签订的协议开始生效；如规定签约期限届满，签订“房屋征收补偿协议书”的户数未达到本次房屋征收总户数 85%的，则已签订的协议不生效，征收决定终止执行，本次房屋征收工作随即停止。因签约率未达到85%而停止的旧城区改建地块在3年内不再启动旧城区改建工作。

三、居住房屋

(一)征收居住房屋的补偿

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

1、征收居住房屋

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止

对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+套型面积补贴

（1）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积

被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

评估均价= 被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

评估均价标准，由评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。

（2）价格补贴= 评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积补贴系数为0.3。

（3）套型面积补贴=评估均价×补贴面积

每户补贴面积为15平方米建筑面积。

（二）居住困难户的优先保障

被征收居住房屋的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数

折算单价为：21500元/平方米

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金领

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当在申请受理期内（详见基地公告）向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。

区住房保障机构按照《细则》、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。

逾期提出申请的，区住房保障机构将继续受理，并按照《细则》、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》以及本市经济适用住房的相关规定进行认定、公示。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。由此可能产生的后果（如签约延迟、奖励费减少等），由申请人自行承担。

(三)征收居住房屋签约搬迁的奖励和补贴标准

协议生效后，符合以下条件的居民可享受下列奖励和补贴：

1、按期签约奖

凡在2018年7月28日至2018年10月27日止签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励250000元，并按原住房建筑面积奖励 5000元/平方米。如在签约期的第一个月（2018年7月28日至2018年8月27日止）签约的居民，每户再增加奖励 50000元。

2、集体签约奖

在2018年10月27日当日签约率达到 85%的，对已签约并在协议生效后 30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励 150000元。

在2018年10月27日当日签约率超过85%的，则每增加 1%，对已签约并在协议生效后 30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户再增加奖励 5000元（该奖励仅适用于在2018年7月28日至2018年10月27日期间签约的居民）。

3、按期搬迁奖

凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励50000元。

4、均衡实物安置补贴

协议生效后，对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的居民，每户按被征收房屋建筑面积补贴20000元/平方米，每户均衡实物安置补贴低于500000元的，按500000元计。

并且设立均衡实物安置补贴加奖期（2018年7月18日至2018年7月28日），在此期间（2018年7月18日至2018年7月28日）签订全货币补偿协议的，每户均衡实物安置补贴按征收房屋建筑面积再增加补贴8000元/平方米，每户增加的均衡实物安置补贴低于200000元的，按200000元计。均衡实物安置补贴加奖期结束后签订全货币补偿协议，不再增加均衡实物安置补贴加奖。

说明：达到协议生效比例后，如未能在规定期限内完成搬迁的，增加的均衡实物安置补贴加奖不予发放。